분양권 양도소득세 계산방법 (계산기)

안녕하세요 푼돈모아재테크입니다. 청약에 당첨되고 아파트에 가격이 많이 올라서 기분 좋게 집을 팔려고 하지만 생각보다 복잡한 양도세 때문에 골치가 아프실텐데요.

오늘은 내가 납부를 해야하는 양도소득세를 계산하고 분양권 양도소득세를 줄일 수 있는 방법에 대해서 여러분들에게 알려드리는 시간을 가지려고 하니 참고를 해주시기 바랍니다.  

 

분양권 양도소득세란?

아파트 시장에 경우에는 선 분양제도가 일반화되어 있어서 아파트를 착공이 시작되면서 아파트를 분양하는 방식으로 아파트가 준공되기 전에 건설사 들이 분양을 통해 아파트를 판매하고, 건설기간 동안에 분양대금의 일부를 정기적으로 회수 할 수 있는 제도입니다. 

이렇게 선분양제도를 통해서 입주자로 선정된 권리를 분양권이라고 하며, 준공이전에 타인에게 양도하는 행위를 분양권 전매라고 합니다. 

전매시에 보통에 경우에는 프리미엄을 주고 받는데 이 프리미엄이 사실상 양도차익이 됩니다. 양도소득세에 경우에는 이러한 분양권을 매매하는 전매 시에 양도차익이 발생하면 그에 대한 정해진 일정 비율로 내는 세금을 말합니다. 

 

분양권 양도소득세 줄이는방법

 

분양권 양도세에 경우에는 조정지역, 비조정지역에 따라 달라지며 서울, 과천, 성남과 같은 조정대상지역에서는 분양권을 전매를 하는 경우 보유기간에 상관없이 50%의 양도소득세율 (+5% 지방소득세)가 적용이 됩니다.

비조정지역인 김포, 인천, 부천 등에 경우에는 보유기간이 1년이 지나면 점차 양도소득세가 낮아지기 때문에 비 조정지역의 분양권을 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다. 

보유기간에 따라서 세율이 크게 달라지지만 그 기간에 따라 달라지는데 1년 미만에 경우에는 양도차액의 50%, 1년이상 2년 미만의 경우에는 40%이고 2년이 경과하는 경우에는 일반세율로 양도차익에 따라서 6~42% 적용됩니다. 

예를들어) 비조정지역에서 2년이상 보유하고 양도 차익이 1000만원 이하인 경우에는 6%가 적용이 되어서 양도세는 60만원이 발생을 하게 됩니다. 

1억에 경우에는 세율이 35%와 누진 공제액이 1490만원이 적용되어 양도세의 경우에는 2010만원이 발생합니다. 

분양권을 공동명의로 하면 기본공제를 두 번 받을 수 있기 때문에 과세표준을 줄일 수 있고 양도차익을 절반씩 계산을 하므로 세율구간이 줄어들 수 있습니다. 

양도소득세 과세표준 및 세율
보유기간	보유자산	세율	누진공제액
1년 미만	주택,조합원,입주권	40%	0원
	토지,건물,분양권	50%
1년 이상	주택, 조합원, 입주권	일반세율
2년 미만	토지, 건물, 분양권	40%
2년 이상	일반세율적용
	과세표준	세율	누진공제액
	1,200만원 이하	6%	0원
	1,200만원 초과 ~ 4600만원 이하	15%	100만원
	4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
	8,800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	35%	1,490만원
	1억5천만원 초과 ~ 3억원 미만	38%	1,940만원
	3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
	5억원 초과	42%	3,540만원

프리미엄이 8,000만원 이상인 곳의 양도소득세를 조정대상과, 비조정대상을 기준으로 비교를 해보려고 합니다. 

- 조정대상지역의 분양권은 50%인 4,000만원이 양도세로 나옵니다. 

- 비조정대상지역 대상이므로 중과세 적용을 받지 않습니다. 따라서 2년이 지난 시점에서 계산을 하게 될 경우에는 8,000만원에 기본공제(250만원)을 제하고 24%에 요율을 계산하여 누진공제를 제하면(522만원) 총 1338만원에 세금을 납부를 해야 합니다. 

여기서 공동명의가 가능하다면 공동명의자 각각 4,000만원에 기본공제 250원을 제외하고 15%를 계산하여 누진공제 (4000-250) * 15%=562.5에서 누진공제 108만원을 제외하면 454만 5천원이 되므로 합하면 909만원이 됩니다. 

이 경우에는 단독명의로 하는 것보다 429만원을 아끼게 되고 조정지역에 비해서 77%를 아낄 수 있게 됩니다. 

분양권 양도소득세 계산기 

인터넷 검색창에 국세청 홈택스 세금모의계산을 검색을 하시고 홈페이지로 이동을 해주시기 바랍니다. 

홈페이지에 접속을 "부동산, 분양권, 시설물이용권, 주식 양도 시 계산" 메뉴에서 계산하기를 선택을 해주시기 바랍니다. 

일반분양권(당첨권, 주택예금증서등을 포함)을 양도하는 경우를 선택을 하시고 "다음"버튼을 선택을 해주시기 바랍니다. 

분양권에 양도일자, 실지양도가액, 취득일자, 특수지(주소), 실취득가액을 입력을 하시면 되며 조정대상지역인지 비조정지역인지 정확히 모르시는 경우에는 조정대상지역 조회를 통해서 알아보시면 됩니다. 

물건구분, 양도일자, 계산일자, 세율구분, 소재지, 양도가액, 양도차액을 확인을 하시고 일치하는 경우에는 선택을 눌러주시고 다음버튼을 눌러주시기 바랍니다. 

이렇게 자신이 얼마 낼 수 있는지 금액이 나오며 비조정대상인 경우에는 분양권 50% 세율적용을 기본으로 공제를 합니다.